Срок исковой давности по иску о признании договора аренды земельного участка недействительным

В арбитражный суд обратилась администрация района с иском к юридическому лицу о расторжении договора аренды земельного участка на основании существенных нарушений по оплате аренды.
В ходе судебного разбирательства истец уточнил иск - просил признать договор аренды недействительным в нарушение ст. 39.6 ЗК РФ.
Ответчик возражал в отношении уточненного иска, так как это изменение предмета и основания, но суд все равно принял иск к производству.
Тогда ответчик заявил о применении срока исковой давности к требованиям о признании договора недействительным. Суд отказал в удовлетворении иска.
1. Какая есть судебная практика по ситуации, когда суд в нарушение принял уточнение иска и рассмотрел фактически новый иск?
2. Какая есть судебная практика по применению сроков давности к договору аренды земельного участка (уведомления о возврате участка нет, есть уведомление о досрочном расторжении договора аренды, но нет требования о возврате земли)?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:

1. Судебная практика исходит из того, что принятие судом уточнений, которыми одновременно изменяется предмет и основание, является процессуальным нарушением, которое влечет отмену принятого решения.

2. Судебная практика применяет к требованиям о признании сделки недействительной трехгодичный срок исковой давности, который исчисляется со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки.

Обоснование вывода:

1. Согласно п. 1 ст. 49 АПК РФ истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.

Согласно п. 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.12.2021 N 46 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде первой инстанции" изменение предмета иска означает изменение материально-правового требования истца к ответчику. Изменение основания иска означает изменение обстоятельств, на которых истец основывает свое требование к ответчику. По смыслу части 1 статьи 49 АПК РФ не допускается одновременное изменение предмета и основания иска, являющееся, по существу, предъявлением нового требования. Соблюдение данного запрета проверяется арбитражным судом вне зависимости от наименования представленного истцом документа (например, уточненное исковое заявление, заявление об уточнении требований). В частности, суд не принимает изменения требования о признании сделки недействительной в связи с нарушениями, допущенными при ее заключении, на требование о расторжении договора со ссылкой на нарушения, которые были допущены при исполнении сделки.

Таким образом, в случае заявления ходатайства об уточнении исковых требований, которым одновременно меняется предмет и основания иска, суд отказывает в удовлетворении такого ходатайства (в связи с этим смотрите, например, решение Арбитражного суда г. Москвы от 13 февраля 2024 г. по делу N А40-282326/2023, постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 мая 2022 г. N 13АП-5247/22 по делу N А56-53506/2021, решение Арбитражного суда г. Москвы от 14 ноября 2023 г. по делу N А40-220064/2023).

Как видно из условий представленной ситуации, истец обратился в суд с требованием о расторжении договора аренды земельного участка (предмет иска) в связи с неисполнением обязательств по арендной плате (основание иска), однако в процессе рассмотрения иска истец уточнил требования и просил суд признать договор аренды недействительным (предмет иска) в связи с нарушением порядка его заключения - непроведение торгов (основание иска), тем самым изменив одновременно и предмет, и основание иска, что не допускается процессуальным законодательством. Таким образом, суд не должен был принимать подобные уточнения иска и отказать истцу в принятии уточненных требований.

Судебная практика исходит из того, что принятие судом уточнений, которыми одновременно изменяется предмет и основание, является процессуальным нарушением, которое влечет отмену принятого решения (постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 21 августа 2002 г. N КГ-А41/5477-02-1,2, постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 17 мая 2024 г. N Ф06-2937/24 по делу N А57-28367/2022, постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 4 декабря 2008 г. N А55-16530/2007).

2. Относительно срока исковой давности отметим следующее.

Как мы поняли из представленной ситуации, администрация просила признать сделку недействительной в связи с нарушением порядка предоставления земельного участка в аренду, установленного ст. 39.6 ЗК, то есть в связи с непроведением торгов.

Как следует из п. 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", договор аренды государственного или муниципального имущества, заключенный без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

Как следует из п. 101 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", начало исполнения ничтожной сделки означает момент, когда одна из сторон приступила к фактическому исполнению сделки, а другая - к принятию такого исполнения.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом. Следовательно, в зависимости от того, что произошло раньше, началом исполнения договора аренды является либо момент передачи имущества арендатору, либо уплата арендатором арендной платы.

Таким образом, полагаем, что именно с момента подписания акта приема-передачи имущества (уплаты арендной платы) необходимо исчислять и начало течения срока исковой давности о признании сделки недействительной. Аналогичного подхода придерживается и судебная практика (смотрите, например, постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 12 марта 2023 г. N 13АП-39952/22 по делу N А21-10933/2021 65441512, постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 12 декабря 2022 г. N 10АП-21633/22 по делу N А41-58571/2020 65297758, постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 12 июля 2024 г. N 01АП-3349/24 по делу N А11-10103/2023 66046929, постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 10 января 2024 г. N Ф08-12950/23 по делу N А32-24283/2022 40642772).

Напомним, что в силу части 2 статьи 199 ГК РФ, пункта 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является самостоятельным основанием для отказа в иске.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Ковалёва Нина

Ответ прошел контроль качества

23 июля 2024 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.